马光远：房地产正式告别疯狂时代

本文转自微信公众号：功夫财经

房地产正式告别疯狂时代

■ 文 | 马光远 ☞ 扑腾话最标肿的正经经济学家

请注意，我说的是房地产告别“疯狂时代”，没有说房价要暴跌！

对 于一些理解能力有障碍的，或者刻意曲解他人意思的，我即使用洪荒之力去解释，也无济于事。比如我在去年年底多篇文章一直强调：2016年是买房的时间窗 口，但仍然有很多挑刺的老来问我：你说的房价要跌究竟是什么时候？然后恶狠狠地用洪荒之力喷我：你这个害人精，因为听了你的我才没有买房！

还有更邪门的，昨天我凌晨2点看资料没睡，突然在微博看到一条新发来的语音私信，语调特别阴柔，很像传说中的小倩，不过是中国人妖版，幽幽地诉说他在去年股市下跌的时候想跑，但因为看到我说政府救市一定有效，出于对我的信任没有跑被套。最后，他用极其幽怨的语调安慰说：马老师，我不怪你，真的，我不怪你！

对于这种连谁说的鬼话都搞不清的人，我只能说，我真的是活见鬼了！股市看来真是 “属于文学和艺术的范畴”。对于去年政府救市，我说的最多的话是：当大火烧起来之后，能从火里捡多少东西就捡多少东西，千万不要把希望寄托在灭火队员身上。这句话，可以到我的微博去找。

言归正传，说说中国经济和房地产。7月份，中国下半年经济数据开局不利，主要的宏观经济指标都出现下滑：

固 定资产投资同比名义增长8.1%，增速比1-6月份回落0.9个百分点，创近16年来最低的增速；房地产开发投资同比名义增长5.3%，增速比1-6月份 大幅度回落了0.8个百分点；民间投资继续下滑，同比名义增长只有2.1%，增速比1-6月份回落0.7个百分点；规模以上工业增加值同比增长6.0%， 较6月份回落0.2个百分点；消费、进出口等数据仍然低迷。

这 种情况，和我在评论中国经济半年报时的预测一致：在我看来，上半年中国经济不足惧，因为货币政策宽松有空间，房地产投资反弹有支持，基建投资稳增长有底 气。但是下半年，货币政策宽松的边际效应肯定下降，基建投资和房地产投资的增速一定会回落。中国经济下半年面临的下行压力将远大于上半年。刚刚1个月的数 据，这种趋势就已经显露无疑。特别是房地产数据和金融数据更是跌的令人触目惊心。

7月份的房地产数据，则出现了全面的回落：

1-7 月份房地产开发投资同比名义增长掉到了5.3%，比1-6月份回落0.8个百分点；土地购置面积同比下降7.8%，降幅比1-6月份扩大4.8个百分点； 商品房销售同比增长26.4%，增速比1-6月份回落1.5个百分点；房地产开发企业到位资金同比增长15.3%，增速比1-6月份回落0.3个百分 点；7月份，房地产开发景气指数比6月份回落0.39点。

其实，房地产从投资到销售等指标的下滑早在5月份就开始，只是在7月份回落的势头更为明显。

我在之前的文章中讲过，今年中国房地产数据的高点在二季度会结束，由于一二线城市的营造起来的疯狂的行情其 实并不符合中国房地产的基本面。但从现在来看，这种疯狂的背后，和实体经济本身的低迷，以及除了房地产，几乎很难再找到赚钱和安全投资的领域有很大的关 系。这是一个博傻的游戏，但不参与游戏者并不见得会比参与者高明多少。因为动物精神对资产价格的推动远远超过所有的理性。

今年上半年，推动房地产走高的一大因素是货币的实质宽松，特别在一季度，人民银行的 印钞机开足马力，使得金融数据特别惊人，无论是新增贷款、社会融资额的增量以及流入房地产行业的贷款所占比重，都超过了当年的4万亿，在制造业和实体低迷 的情况下，成了资金唯一的去处和风口。然而推动这个风口的因素在5月份悄然改变，人民日报“权威人士”的讲话不断地纠正跑偏的货币政策，要求“稳健的货币 政策就要真正稳健”。3个月后，效果凸显，7月份，中国的金融数据随着中国一些宏观指标的下滑出现了跳水：

7 月新增人民币贷款4636亿元人民币，预期8500亿元人民币，前值13800亿元人民币；社会融资规模4879亿元人民币，预期10000亿元人民币， 前值为16293亿元人民币；M2同比只有10.2%，增速分别比上月末和去年同期低1.6个和3.1个百分点； M1货币供应同比25.4%，预期24.0%，前值24.6%，M2与M1的剪刀差继续拉大到超15.2%，创历史新高。

特别是，7月份4636亿元新增贷款中，几乎全部是住户贷款尤其是个人住房贷款，而企业贷款减少了26亿元。这一方面说明房地产真的是中国经济的晴雨表，另一方面也说明，企业投资的意愿低迷到了惊人的程度。

对 于7月份金融数据的跳水，人民银行在8月15日的晚上在官方平台进行了解读。从人民银行的解释看，除了安抚市场的情绪，希望市场不要对数据跳水进行过度解 读外，还特别提到：在经济发展“新常态”和落实“去杠杆”任务的大背景下，货币信贷增长的中枢水平可能比过去有所调整，对此也需要适应。这句话可谓意味深 长，最直观的翻译仍然是，M2高增长的年代结束了，货币大放水结束了。

其实不用再去分 析南京、苏州等城市最近的调控，也不用去分析它们成交量最近的腰斩，以及房价收入比到了何种惊人的程度。只需明白，失去了货币政策的支撑，房地产的各项数 据其实早已经见顶，今年中国房地产的高潮期在上半年已经结束，房地产不可能再回到上半年的癫狂。但在经济增长前景迷茫的情况下，官方也不会刻意打压房地 产，像一些人预测的暴跌的情况更不可能在今年出现。只是买房子投资的风险越来越大。