中国房地产真的要崩溃盘了吗？

本论题的重要意义：中国股市对于房地产股、银行股、家电股乃至汽车、重型机械、钢材水泥煤炭电力等诸多所谓周期性行业的估值水平，是建立在一个大的假设前提下的，那就是中国的房地产市场将崩盘。

所谓的房地产市场崩盘，其实主要基于价格将出现雪崩式的下跌。以香港、日本的经验，房价将跌去50%-70%。

如果中国的房地产市场崩盘，则房地产施工将完全停滞，土地拍卖将停滞，房产贷款者将成为负产一族，银行坏账将陡然上升甚至面临破产境地，与房地产相关的各个行业将陷入萧条。于是，外资抽逃，人民币贬值，全国经济进入衰退。

由于存在着上述恐怖的境况，所以，中国股市给予房地产股超低估值，给予地产银行10倍以下PE和1倍左右甚至更低的PB，所有与周期行业相关的股票，估值都非常低。

其 实，如果让我们深挖一下，上述假设在2012年之前的时候，还存在一个隐含的预期，那就是腐败深入骨髓将损坏中国经济，中国不只是房地产崩盘，还面临经济 和政治的双重危机。2012年之后，随着新高层深入反腐，一些人逐渐打消了疑虑，仍有一些人怀着各种目的期盼着乱局。当然，更多的相对理性者，则认为房地 产危机无法消除，房地产市场将迎来一次大崩盘。表现在股市上，就是这些股票的长期低估值。

所以，如果我们能粉碎对于房地产市场崩盘的恐惧，中国股市的空间将豁然打开。

而经过最近几个月的深入思考，扬韬以为，中国房地产崩溃论是过时的观点，不合时宜，不切实际，不可能发生。

1、崩盘大前提不存在——房地产市场供给并没有达到饱和状态。

中国的房地产市场成型，与房地产信贷开放直接相关。1999年，央行先 后发布《关于鼓励消费贷款的若干意见》等文件，将购买住房的首付比例从30%降低到20%，并将贷款期限从20年延长到30年，贷款利率也下调了10%。 这些调整奠定了中国住房市场爆发的基础。所以，从2000年起，住房贷款进入了快速增长的新阶段，房地产市场从此进入了辉煌15年。如下图：

1999年，全国城镇住宅竣工面积不足2亿平方米。此后，这个数字持续被刷新，2012年底接近了10亿平米。13年增长四倍，年均复合增长速度是13%。由于竣工面积持续增长，充分反映出社会需求畅旺，房价也因此不断上涨。

但 2013年起到现在的4年半时间里，中国城镇住宅的年化竣工面积维持在10亿平米以上，今年7月才达到最高点10.8亿平米。按照套数计，过去近5年时 间，中国房地产的住宅竣工约3800万套，可以满足1亿人的住房需求。但这段时间，房屋价格在缓慢上涨，一二手房成交活跃，说明每年750万套住宅是市场 的真实需求。

问题是，1999年以来，中国城市住宅的总竣工面积只有86.7亿平方米，按照120平米的户均面积计算（2012-2015年的竣工住宅户均130平米），其实只有7200万套住宅，勉强可满足2.5亿人的住房需求。

2000 年，中国的城镇人口4.58亿，2015年达到7.7亿人。这意味着过去15年，中国城镇人口增加了3.12亿人。即便按照户均3.1人的水平，也需要1 亿套住房。而实际上，城镇竣工住宅才7200万套。住宅数量是供不应求的，存在近3000万套的缺口。或者说，有近1亿人在城镇里是没有自己的住宅的—— 按照国家统计局的解释，2013年的时候，城镇有1.66亿农民工，他们没有取得城镇户口，却常住在城镇。所以，缺口部分就在这里。另一部分缺口可能是小 产权房和城镇农民的自建房屋没有统计进来。

由此可见，过去15年的房价上涨，体现的是住宅供给不足和社会需求旺盛的基本现实。房价过热，固然有货币超发的因素，但最重要的还是房子供不应求。过去15年我们盖了那么多的房子，其实还是有超过4亿城镇人口没有改善自己的住房条件。更遑论农村人口了。

其实，关于房地产市场是否饱和，每个人都可以看看自己和周边的人：你是否有了自己的房子？如果没有，你打算买房吗？如果有了，你是否有换更好房子的计划？你周围有多少人的住房需要改善？更重要的，你的亲戚，尤其是乡下的穷亲戚还有多少？他们有打算进城买房子吗？

中国至少还有6亿人口是在农村的！按照欧美日等发达国家的发展进程，当经济进入发达模式的时候，农业人口不足5%！如果中国特殊，有10%的农业人口，那也意味着至少还有5亿人口要进城。

即 便按最低要求，中国的城镇化率达到75%，或者说城镇人口超过10亿人，则还要再增加2.3亿人。考虑到原有居民的改善住房需求，全国对新住宅的需求可能 还有7亿人口，或2.3亿套。假设未来中国城镇年竣工住宅1000万套，则需要近23年才能满足需求。这个时间将延迟到2040年。

从这个角度看，怎么能说中国的房地产会崩盘呢？最起码，需求长期存在！房地产市场并没有达到饱和！

好，我知道很多人会嘲笑：城镇化啊，城镇化啊，那是要农民工进城买房子啊，穷人怎么买得起那么贵的房子呢？

我的反嘲笑是：你怎么知道中国政府将来不会像当年取消农业税一样地扶持农民工？你怎么知道中国政府将来不会给农民工购房补贴和奖励？甚至于极端情况下，你怎么知道中国政府将来不会直接买房子送给农民工？

没有不可能。如果房地产是中国经济的命脉，中国政府有什么理由不呵护这个市场的发展？！